Manutenção Estrutural Predial e Industrial

Por que a manutenção de edifícios é tão importante? A preservação da qualidade de uma edificação residencial através de procedimentos preventivos é um dos fatores mais importantes para manter o valor de um imóvel e poder contribuir para a sua valorização, ao longo do tempo, de modo que os procedimentos de manutenção regular ajudam a manter o valor do imóvel ao longo do tempo, e até contribuindo para uma valorização imobiliária em alguns casos. Essa é uma das razões pelas quais as pessoas físicas e jurídicas investem em imóveis, muitas vezes, mesmo sem a necessidade de uso próprio.

Edifícios bem cuidados tendem a ser mais atrativos para compradores e inquilinos desde que permaneçam em boas condições, evitando deterioração, desgaste prematuro e até colapsos estruturais em alguns casos, além de proporcionar custos elevados com o passar do tempo, cujo desembolso poderá ser de até 5 vezes os valores atuais, seguundo a Lei de Sitter. Outro fator importante das manutenções regulares consistem na segurança e confiabilidade de todos os sistemas construtivos, incluindo os sistemas elétricos, hidráulicos, segurança contra incêndio, estruturais, etc., sendo crucial para proteger os ocupantes e evitar acidentes e perdas de desempenho. Todos os sistemas construtivos de uma edificação deverão ter seus procedimentos de manutenção em dia, especialmente os estruturais e elétricos que podem ser causa para colapsos de estruturas e incêndios localizados ou generalizados, podendo causar perda de vidas humanas e grandes prejuízos financeiros. As manutenções adequadas em edificações podem proporcionar também economia de energia, água e de outros insumos, resultando em economia nas contas de serviços públicos e privados e menor impacto ambiental, além de garantir que o edifício cumpra as regulamentações e normas vigentes, evitando multas e problemas legais.

Quem é responsável pela manutenção predial? Na linha de frente das responsabilidades da manutenção predial estão os administradores legais da edificação, os quais têm a responsabilidade de indicar os gestores de manutenção a quem cabe as tarefas de planejar, gerenciar e fiscalizar a equipe técnica responsável pelos procedimentos periódicos. Como os procedimentos de manutenção preventiva são complexos, pois requerem alto grau de conhecimento técnico, há a necessidade de profissionais habilitados e experientes na realização dos processos, tanto nos procedimentos e vistoria e inspeção predial, quanto na execução dos procedimentos de correções mais simples. Vale salientar que, a medida em que a equipe de manutenção preventiva detectar uma anomalia em qualquer sistema construtivo que extrapole seus conhecimentos, um técnico especialista deverá ser contratado para aprofundar as investigações mediante procedimentos de perícias técnicas com equipamentos especiais e ensaios tecnológicos, visando identificar o nexo causal das origens dos problemas e seus efeitos, além da elaboração de projetos executivos para as devidas reparações, agora em um outro patamar operacional denominado de manutenção corretiva que consiste nas devidas correções para que a edificação possa atingir a sua vida útil planejada.

Os primeiros procedimentos investigativos da engenharia diagnóstica no mundo surgiram a partir da necessidade da conservação de obras da construção civil e teve seu marco inicial em uma companhia de seguros na Europa, após a segunda guerra mundial. Com o passar do tempo, esses conceitos foram tomando espaço em todo o mundo, porque trazia pela primeira vez, a possibilidade de reduzir custos durante a vida útil das obras com simples procedimentos investigativos, associados a princípios de manutenção preventiva, já largamente utilizados na indústria mecânica, naquela época.

No Brasil, o primeiro movimento nessa nova área do conhecimento surgiu apenas em 1987, a partir dos esforços do Eng. Tito Lívio Gomide / São Paulo (considerado pai da engenharia diagnóstica) junto a outros especialistas de diversas áreas para fazer frente às respostas sobre as degradações de obras de concreto armado e protendido que antes se imaginavam eternas.

Segundo o Prof. Tito Lívio Gomide, a engenharia diagnóstica pode ser dividida nos seguintes procedimentos técnicos, com suas características próprias e sinergéticas: VISTORIA, INSPEÇÃO, AUDITORIA, PERÍCIA e CONSULTORIA.

Vale salientar que os dois primeiros procedimentos de vistoria e inspeção técnica, qualquer engenheiro ou arquiteto que detenha o conhecimento básico de engenharia diagnóstica poderá executá-los satisfatoriamente e os condomínio e proprietários de imóveis residenciais deverão contratá-los para tais atividades, no sentido de contribuir para a preservação do patrimônio e a vida das pessoas.

Já os procedimentos de auditoria, perícia e consultoria técnica são restritos a especialistas de cada área de investigação, por se tratar de processos técnicos complexos, geralmente investigados com muitas análises técnicas e utilização de ensaios tecnológicos. Um problema estrutural ou em uma instalação elétrica, por exemplo, poderá ser identificado preliminarmente em processos de vistoria e inspeção técnica. Já a palavra final dobre os mecanismos de causas, efeitos e possíveis soluções reparativas, cabe apenas aos especialistas de cada área pelo grau de complexidade envolvido.

No Brasil, a manutenção das edificações é obrigatória e regulada através da NBR 5674/2012 e deverá ser realizada por profissional habilitado, preferencialmente especialistas, de acordo com o sistema de manutenção desenvolvido ainda na fase de projeto. Apesar das recomendações normativas e da imposição legal do Código de Defesa do Consumidor que obriga as incorporadoras a cumprirem as normas técnicas, é comum observar prédios sendo entregues sem o Manual de Uso e Manutenção. Em algumas situações existe o manual, mas em desacordo com as normas técnicas brasileiras, o que constitui um desrespeito da legislação vigente.

Em 2013 a ABNT criou as Normas de Desempenho NBR 15.575 com a finalidade de balizar direitos e obrigações de construtoras, incorporadoras, projetistas, fornecedores de material e construção e até mesmo dos próprios usuários que passam a responder por suas ações ou omissões por períodos que vão bem além dos prazos da garantia legal do edifício.

A partir da NBR 15.575 a responsabilidade das incorporadoras e de seus fornecedores envolve as fases de planejamento, projetos, execução e entrega da edificação, enquanto que a responsabilidade dos usuários consiste nas fases de uso e manutenção. Somente para se ter uma ideia, o prazo mínimo para que um sistema estrutural residencial funcione adequadamente passou a ser de 50 (cinquenta) anos a partir da vigência desta norma, sobre a qual estarão todos os envolvidos sujeitos a ações de indenização, ou até mesmo responder criminalmente, caso ocorra alguma lesão ou morte de pessoas.

Geralmente um ambiente industrial é submetido a um elevado nível de contaminantes químicos, podendo apresentar sulfatos, sulfetos, materiais ácidos e alcalinos, além de outros contaminantes, dependendo da atividade da fábrica. A exposição das estruturas de aço e concreto armado em ambientes agressivos, geralmente causa desgastes de forma prematura, reduzindo a vida útil das mesmas.

A oxidação no aço em estruturas metálicas externas e a e corrosão em armaduras no concreto armado ou protendido constituem os principais fatores de origem das degradações estruturais em indústrias de todos os portes.A degradação estrutural em si é um fenômeno natural dos materiais de construção onde os seus elementos tentam a retornar ao estado de menor energia (carbonatação de estruturas de concreto e a oxidação de metais), cujo processo se dá em função das ligas metálicas retornarem as formas originais de óxidos.

A simples execução de procedimentos de manutenção preventiva em estruturas de uma fábrica pode contribuir para a redução de interrupções indesejáveis na linha de produção, aumentando a vida útil do sistema estrutural e contribuindo para que possa atingir a sua vida útil de projeto. Para tanto, faz-se necessário um conjunto de procedimentos preventivos e investigações técnicas por vistorias e inspeções para detectar a presença de anormalias que poderão ser confirmada ou não nos procedimetos periciais, procedimentos esses que são capazes de identificar as causas, efeitos e mecanismos das degradações. Geralmente a perícia técnica estrutural é executada apenas por especialistas onde geralmente utilizam equipamentos especiais e ensaios tecnológicos "in loco" e em laboratório.

As principais causas que contribuem para o a degradação estrutural em um ambiente industrial podem ser divididos didaticamente em dois grupos:

A manutenção preventiva regular e periódica em estruturas de sustentação, coberta, suporte de máquinas e equipamentos é essencial para garantir a integridade das peças, evitando acidentes e até mesmo colapsos estruturais que podem impactar na paralisação ou diminuição da produção industrial, causando perdas financeiras e até mesmo perda de competitividade para os concorrentes, além de ocorrência de acidentes de trabalho impactando ainda mais a imagem da empresa e sanções trabalhistas.

Da mesma forma que uma máquina industrial necessita de manutenção adequada para não parar de funcionar, fora da programação planejada, as estruturas físicas de uma fábrica necessitam também de cuidados especiais para que não proporcionem interrupções não programadas da produção, decorrentes de instabilidades que poderão impactar no funcionamento das próprias máquinas.

Os principais fatores da eficiência na manutenção de estruturas de fábricas podem reduzir significativamente os problemas estruturais, semelhante aos procedimentos que se usam para que as máquinas industriais não parem. Não adianta apenas manter as máquinas funcionando adequadamente se as estruturas que as ancoram ou as protegem não forem também tratadas adequadamente. Em resumo, as investigações técnicas estruturais e os procedimentos de manutenção preventiva, corretiva e preditiva, são fundamentais para garantir a segurança, a durabilidade e o desempenho contínuo das estruturas industriais, podendo evitar as interrupções não programadas tão indesejáveis nas fábricas.

Os materiais que compõe os sistemas construtivos estruturais não têm vida eterna e em algum momento na linha do tempo irá atingir a sua vida útil. Obviamente esse processo dependerá dos "fatores do sistema - "PPEEU (Planejamento, Projeto, Execução, Entrega e Uso) idealizado pelo Prof. Tito Lívio (Gomide, 2015).

Quando uma estrutura apresenta uma anomalia ou perda de estabilidade, a sia recuperação estrutural não é tarefa para leigos e requer muito conhecimento técnico-científico, sendo imprescindível a consultoria de um especialista e uso indispensável de procedimentos investigativos, incluindo a realização de ensaios tecnológicos para o embasamento do diagnóstico, onde serão explicadas cientificamente as relações de nexo causal com diagnóstico e prognóstico.

Se construir uma estrutura para o funcionamento de uma fábrica já é uma tarefa complexa de engenharia, recuperá-la é algo mais complexo ainda porque requer expertise e equipamentos específicos que geralmente não fazem parte do escopo técnico de engenheiros do meio industrial e nem dos próprios construtores, por mais competentes que sejam esses profissionais nas suas áreas de atuação.

Toda obra em alguma fase da sua vida útil necessitará de intervenções estruturais para garantir o seu desempenho mínimo, visando a estabilidade e os aspectos estéticos. É claro que as obras projetadas e construídas adequadamente necessitarão de menos intervenções do que outras que não primaram pela qualidade de projetos e da própria construção.

No Brasil, quando algumas estruturas começam a apresentar sintomas de problemas estruturais é quase intuitiva ao administrador ou proprietário em promover cotações com diversas construtoras para as devidas reparações. Geralmente, em um processo de degradação estrutural o que se percebe visualmente são seus efeitos e não as suas causas que devem ser identificadas antes de tudo. Tentar recuperar uma estrutura com causas desconhecidas não garante o sucesso do processo e, às vezes, poderá mascarar problemas complexos, causando aceleração da degradação e até mesmo colapso em uma estrutura que se apresenta aparentemente em ordem, mas que continua “doente” internamente.

Muitas causas podem ser apontadas como fatores de degradação do concreto armado ou de estruturas metálicas, dentre as quais se destacam as ações degradantes no concreto e do aço, perda de desempenho estrutural proveniente de falhas no projeto ou de execução, novas cargas não previstas, envelhecimento natural, envelhecimento acelerado, alteração no tipo de uso da edificação, obsolescência e ausência ou deficiência de manutenção.

As ações degradantes no concreto armado podem ter origem física, química ou eletroquímica e constituem as principais causas para procedimentos de recuperação estrutural contribuindo para a corrosão nas armaduras, dentre as quais as mais importantes são: perfis de cloretos, ataque por ácidos, ataque por sulfatos, ataque por sulfetos, carbonatação e reação álcali-agregado.

Já as ações degradantes em estruturas metáçicas, geralmente têm origem na oxidação dos metais ou nos processos de corrosão nas interfaces do concreto x aço ou solo x aço, como também pode ser decorrente de ataque por ácidos ou materiais alcalinos, ataque por sulfatos, ataque por sulfetos ou outros contaminantes, quase sempre associado a ausência e/ou ineficiência de processos de manutenção.

Em função do grau de complexidade que pode ocorrer nas reações de degradação, recompor uma estrutura com materiais semelhantes ou até mais resistentes, às vezes piora a situação, caso os procedimentos não sejam orientados por especialista com todo aparato técnico-científico que usa equipamentos especiais, exames de laboratório com amostras indeformadas e diversos procedimentos investigativos “in loco”. Para tanto, é necessária a compreensão das propriedades e da qualidade do concreto que está sendo analisado antes de indicar qualquer procedimento de recuperação.

Determina a frente de carbonatação e a presença de íons cloretos no concreto, respectivamente.

O desgaste natural de materiais utilizados em sistemas estruturais é algo que faz parte da própria natureza. Nenhum material tem existência eterna e para atingir a sua vida útil necessita de um plano de manutenção adequado. É de fundamental importância que os projetos sejam produzidos de acordo com as normas técnicas e especifiquem materiais de boa qualidade, contemplando inclusive a periodicidade com que os sistemas construtivos deverão ser monitorados.

Os procedimentos das vistorias técnicas são imprescindíveis, pois serão registrados todos os indícios de manifestações patológicas, cujos custos com os reparos poderão ser até 25 vezes menores, caso os serviços sejam executados na fase inicial dos problemas (Lei de Sitter).

A vida útil de uma obra nada mais é do que o tempo em que a mesma desempenhará suas funções de forma satisfatória, tanto no que se refere a segurança, quanto aos aspectos de conforto e saúde das pessoas que a habitam. Pode ser definida também como o tempo compreendido entre o início de operação e uso de uma edificação até o momento em que o seu desempenho deixe de atender às exigências mínimas, sendo influenciada pela qualidade dos projetos, pelo processo construtivo e também pelas ações de uso e manutenção.

A partir de 2013 o conceito de vida útil vem impactando cada dia mais as relações contratuais entre incorporadoras, construtoras, projetistas, fornecedores de material de construção e usuários, mediante a publicação das normas brasileiras de desempenho - NBR 15573/2013 que define a vida útil como "uma medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes”.

Mesmo que uma edificação seja produzida com excelente qualidade, a sua vida útil poderá ser comprometida se não ocorrer adequadamente os processos de manutenção e suas devidas correções ao longo do tempo.